Этот вопрос с регулярной периодичностью задают как частные покупатели, институциональные инвесторы, так и аналитики в своих прогнозах уже на протяжении последних 7 лет - с тех пор как цены на недвижимость в Германии регулярно поднимались на 7-10 % в год. 

Особенно падения цен многие ждали с началом пандемии и спекулировали на тему “сейчас появится много объектов на рынке” - этого не произошло, скорее наоборот - хороших ликвидных объектов стало катастрофически мало и цены как на частную, так и на жилую недвижимость в Германии продолжали расти.

Во втором квартале 2021 цены на жилую недвижимость в Германии выросли в среднем на 10,9% по сравнению с тем же кварталом предыдущего года. Это самый большой рост цен в сделках с жилой недвижимостью с  2000 года.

 
Весной 2022 г. впервые за последние 5 лет процентные ставки как на строительство, так и на финансирование приобретения недвижимости в Германии  значительно поднялись - с 1 % до 3,2 - 3,5 %, выросла инфляция  и снова вопрос “Когда цены на недвижимость в Германии упадут” стал актуальным.

Какие факторы влияют на рост цен на недвижимость? 

Экономическая ситуация -  экономический подъем приводит к росту цен на недвижимость, как и рост инфляции

Рост доходов - больше людей могут позволить себе недвижимость (высокий спрос)

Низкие процентные ставки и -  соответственно, низкая стоимость кредита 

Большой разрыв между спросом и предложением - прирост населения приводит к дефициту жилья, особенно в мегаполисах и,  если строительство жилой недвижимости не поспевает за спросом -  цены соответственно растут.

Какие факторы влияют на падение цен на недвижимость?  

Когда спрос на недвижимость падает, а предложение превышает спрос, цены на недвижимость быстро падают за короткий промежуток времени. 

Это имеет место быть при следующих обстоятельствах:

• Покупатели больше не готовы платить завышенные цены на недвижимость
• На рынке имеется свободная жилая площадь в связи с активным строительством застройщиков
• Процентные ставки по кредитам растут, владельцы не могут позволить себе выплачивать такие проценты по кредитованию, банк продает недвижимость через судебный аукцион
• Банки выдают меньше кредитов, потому что покупатели не владеют достаточным первоначальным взносом для кредита в связи с высокими покупными ценами. 

Последствия:  рост предложения, свободные площади и постепенное падение цен — последствия, которых опасаются многие владельцы недвижимости. 

Пример падения цен на рынке недвижимости 

Историческим примером лопнувшего пузыря на рынке недвижимости является крупнейший в мире кризис рынка недвижимости, начавшийся в США в 2007 году. 

 
Кризис был спровоцирован кредитами, которые банки предоставили покупателям недвижимости с плохим кредитным рейтингом, в то время как процентные ставки были низкими. 
 
Когда процентные ставки снова выросли, многие владельцы больше не могли платить проценты и платежи по кредиту на недвижимость. Они были вынуждены продать свое имущество - в результате цены на недвижимость резко упали вследствие спровоцированной волны распродаж. 

Немецкие банки также спекулировали американскими ипотечными кредитами и нуждались в государственной поддержке. Всего через десять лет после краха рынка недвижимости в США низкие процентные ставки снова стали проблемой во всем мире. Более 14 лет ключевая процентная ставка в Европе равнялась нулю процентов — рекордно низкому уровню. 
 
Многие инвесторы были вынуждены инвестировать в «бетонное золото» вместо того, чтобы хранить свои сбережения на банковском счете без получения прибыли. Этот спрос, в свою очередь, вызвал рост цен на недвижимость, но также росли и опасения потенциального эффекта лопнувшего "пузыря" на рынке недвижимости

 
Однако с начала 2022 года в Германии растут не только процентные ставки на строительство. 
9 июня 2022 года Европейский центральный банк (ЕЦБ) объявил, что впервые за 14 лет поднимет ключевую процентную ставку из-за инфляционного давления. 

 
В июле 2022 года процентная ставка была повышена с 0 до 0,25 процента. По данным ЕЦБ, в зависимости от того, как будет развиваться инфляция, к концу года могут произойти дальнейшие повышения процентных ставок.

 
Каковы симптомы эффекта “мыльного пузыря” на рынке недвижимости? 

Есть несколько факторов, которые указывают на опасность резкого падения цен на недвижимость -  если эти факторы происходят одновременно по всей стране.

Завышенная стоимость - рыночная стоимость домов и квартир намного выше их номинальной стоимости

Стабильный рост цен - независимо от среднего дохода и инфляции цены на недвижимость растут 

Спекуляция - покупатели спекулируют на росте цен и сознательно покупают недвижимость с намерением впоследствии продать ее по более высокой цене

Сильный экономический рост - если валовой внутренний продукт растет, потенциальных покупателей становится больше -  соответственно спрос и цены на недвижимость растут. 

Небольшая строительная активность - строится слишком мало, предложений по жилой площади слишком мало -  спрос соответственно высок. 

Низкие процентные ставки -  низкие процентные ставки означают, что частные инвесторы ищут альтернативы для своих инвестиций. Инвестиции в недвижимость становятся привлекательными. 

Легкое кредитование - банки также кредитуют клиентов с плохой кредитной историей. 

Домохозяйства с чрезмерной задолженностью  - покупатели берут кредиты, которые они на самом деле не могут себе позволить. Когда они больше не могут позволить себе погашение -  дом продается.

Существует ли  “ценовой пузырь” на немецком рынке недвижимости?

100 % ответа на этот вопрос никто не рискнет дать. Существуют  факторы, которые говорят как за, так и против этого. 

Например, в пользу эффекта “мыльного пузыря” на рынке недвижимости говорит тот факт, что покупные цены на недвижимость в Германии  постоянно растут в течение многих лет. Особенно в таких мегаполисах,  как Берлин, Гамбург , Франкфурта на Майне или Мюнхен, наблюдаются огромные скачки цен. 
Однако одна из причин этого - нехватка свободных участков для строительства для жилья, в то время как в экономически здоровых регионах прирост рабочего населения постоянно растет. 

  На одно объявление по аренде - приходят более 30 запросов. 

Эти факторы могут говорить против “мыльного пузыря “на рынке недвижимости Германии: 

1) Цены на недвижимость за пределами крупных городов продолжают оставаться умеренными

2) Банки в Германии выдавали кредиты только кредитоспособным покупателям с момента введения в действие Директивы о кредитовании жилой недвижимости

3) Чрезмерной задолженности немецких домохозяйств не наблюдается. 

4) В Германии большинство покупателей финансируют долгосрочно. Таким образом, эффект повышения процентных ставок проявляется со значительной задержкой.

Вывод: недвижимость в таких странах как Германия, собственно, и является одним из самых надежных антикризисных материальных активов - особенно в экономически здоровых регионах и городах с постоянным приростом населения.