Говоря о наиболее выгодных инвестициях в недвижимость Германии – уже стало аксиомой говорить о локациях в  ТОП-7 городах, так называемой «большой семерки».

Это наиболее важные  с точки зрения экономики и индустрии города Германии: Берлин, Франкфурт на Майне, Дюссельдорф, Гамбург, Кельн, Мюнхен и Штутгарт.

Каждый из них имеет определенный вес для экономики страны и не только страны. На эти 7 городов, все из которых относятся к категории расположения - А, приходится около 70% объема сделок с недвижимостью в Германии.

 
Так как далее в статье мы будет использовать термина А, В и C - расположение, дадим небольшое разъяснение по этой классификации:

 
Города с расположением А - мегаполисы международного значения с очень высоким спросом на недвижимость и очень высокими ценами  как на покупку, так и на аренду недвижимости.

 
Города с расположением B - крупные города большого национального и регионального значения с населением от 250 до 600 тысяч человек,  с высоким спросом на недвижимость и высокими ценами на покупку и аренду. Расположены они как правило рядом с ТОП-7 городами.

Например: Лейпциг, Нюрнберг, Мангейм, Висбаден, Ганновер, Дортмунд и др.

Города с расположением С - города с ограниченным национальным, но большим региональным значением с населением от 100 до 250 тысяч человек. 

Например: Вупперталь, Киль, Майнц, Фрайбург, Аугсбург и др.

Города категории B и C, которые тоже интересны в качестве инвестиций в недвижимость в зависимости от запросов и критериев инвестора. Стоит отметить, что данная классификация может служить в качестве первоначального ориентира при выборе недвижимости. 

 
Некоторые эксперты критикуют эту классификацию, так как она недооценивает уникальные преимущества рынков жилой недвижимости малых и средних городов.  

Например есть города, которые относятся к одной категории, но все равно трудно сопоставимы, потому что находятся в разных регионах - как известно, в Восточной Германии недвижимость менее ликвидна, там из маленьких городов наблюдается большой отток рабочего населения, чего нельзя сказать о городах и селах Западной Германии.

В целом, можно сделать такое обобщение: чем благополучнее регион, тем выше цены. Жители Мюнхена особенно ощущают это -  цены на жилую недвижимость здесь самые дорогие. 
Дорогие цены  также в таких относительно “небольших” городах как Висбаден и Гейдельберг. За дом приходится платить в десять раз больше, чем в самом дешевом из 100 крупнейших городов Германии — Цвикау.

 
Почему именно эти немецкие города пользуются большим спросом у инвесторов?

Города категории А привлекают людей со всей Германии (прежде всего, рабочее население). Спрос на жилую площадь в мегаполисах соответственно очень высок, поэтому рынок так называемых бюджетных домов и квартир очень подвижен, недвижимость в этих городах обладает высокой ликвидностью: она постоянно растет в цене и ее всегда можно быстро продать, т.е. риск инвестиций сведен к нулю (мы говорим про жилую недвижимость, в коммерческой - свои особенности, которые надо учитывать даже приобретаю ее в городах ТОП - 7).  

Берлин

Берлин – столица Германии с населением почти 3,7 миллиона человек  с богатым культурным и историческим наследием, а также  важный экономический и промышленный центр страны. 

• Берлин — это прошлое и будущее одновременно: рядом с остатками Стены, которые напоминают нам о разделении Востока и Запада, здесь находят свое воплощение многие инновационные проекты. 

• Ежегодно здесь основывается 500 технологических стартапов и регистрируется около 40 000 предприятий. В 2021 году столица Германии заняла второе место в Европе после Лондона по объему вложенного венчурного капитала.

• И конечно, Берлин был и останется политическим  и культурным центром Германии. 

Столица Германии остается более чем стабильным рынком для инвестиций, несмотря на кризис: в 2021 году инвестиционный рынок Берлина в очередной раз доказал свою привлекательность: объем инвестиций в размере 11,21 миллиарда евро представляет собой второй лучший результат в истории федеральной столицы.

 Мюнхен  

 
Мюнхен - столица Свободного государства Бавария с населением около 1,5 миллиона человек является самым густонаселенным городом в Баварии.

• Здесь расположена штаб-квартирой DAX в Германии с 30 компаниями с текущей рыночной капитализацией почти 500 миллиардов евро.
  
• Мюнхен является ведущим в Европе центром информационных технологий, телекоммуникаций и биотехнологий. Здесь находятся штаб-квартиры таких компаний, как Microsoft, Google, Apple, Amazon, IBM Watson, Telefonica, LinkedIn и Bristol Myers Squibb.
  
• И, конечно, Мюнхен - это история, искусство, музыка, наука. Около 70 музеев, Мюнхенская опера, множество театров и многие другие культурные учреждения и мероприятия. 

Вот уже много лет Мюнхен занимает первое место в Германии в различных рейтингах городов по качеству жизни. 

Сочетание разнообразного досуга, живописная природа (близость к Альпам) -  с одной стороны, и высокий уровень экономики, безопасности,  здравоохранения и образования -  с другой, делают Мюнхен идеальным городом для проживания. 

Франкфурт на Майне

Франкфурт на Майне – финансовый центр Европы. 

• Здесь расположены около 230 финансовых учреждений, 170 международных банков среди которых 23 крупнейших банка мира  и более 100 страховых компаний. 

• В 15 минутах от центра города находится Аэропорт - второй по величине аэропорт Европы, в котором работает почти 81 000 человек.

• Город расположен практически в географическом центре Европейского Союза. 

В дополнение к прекрасному расположению и сосредоточению здесь банковских структур, включая Европейский Центральный Банк, одной из причин роста популярности города у инвесторов  является крупный экономический бум последних десятилетий.

Дюссельдорф

Дюссельдорф – один из самых популярных городов для жизни в Германии. 

• Мегаполис Рейна является важным выставочным центром, штаб-квартирой многочисленных национальных и международных компаний и центром моды и красоты. 

• Дюссельдорф является магнитом для компаний высокого уровня в сфере красоты, например  штаб-квартира L'Oreal  расположена именно здесь. 

• Более 3000 компаний индустрии моды генерируют здесь продажи на сумму около 18 миллиардов евро, что составляет 8,2 процента от общего объема производства Дюссельдорфа.

Благодаря развитой инфраструктуре, Дюссельдорф имеет  оптимальное транспортное сообщение с Рурской областью и другими городами Германии, а также со странами Бенилюкса.

Гамбург 

Гамбург – это важнейший порт в Европе. 

• Благодаря крупнейшему порту  в Германии и третьему по величине контейнерному порту в Европе, ганзейский город сохраняет свое процветание уже более 800 лет. 

• Это международный лидер в сфере бизнеса, логистики и промышленности: около 156 000 рабочих мест в этой отрасли, около 3000 гамбургских компаний занимаются импортом и экспортом – торговля ведется со 170 странами мира.

• Еще Гамбург впереди других городов Германии по развитию цифровых технологий: здесь расположены штаб-квартиры более 10 000 ИТ-компаний с общей численностью сотрудников более 50 000 человек. 

И это относится не только к крупным компаниям — цифровые стартапы также выбирают Гамбург в качестве местоположения. 

Штутгарт 

 
Штутгарт - один из самых научных городов Германии. 

• Ни в одном другом городе не зарегистрировано столько патентов, и едва ли найдется другой регион в Европе, где в исследования и разработки вкладывается столько денег.
  
• Штутгарт являются “родиной” многих известных мировых брендов: Bosch, Daimler и Porsche берут свое начало в швабском мегаполисе. 

• С ВВП, скорректированным с учетом покупательной способности, в размере 51 600 евро на душу населения, Штутгарт примерно на 56 % выше среднего показателя по ЕС.

В Германии ни один из городов «Большой семерки» не предлагает более высокую доходность, чем Штутгарт. 

 
Кельн - не только центр одного  из крупнейших и самых известных карнавальных фестивалей в мире. Здесь расположились многие инновационные компании, а также предприятия практически из всех отраслей, от Rewe Group и Mediengruppe RTL до Ford и AXA Group.

 
Что объединяет города А локации: 

- Сильная экономика
- Высокая строительная активность
- Промышленный рост
- Рабочие места в разных сферах деятельности

По каким критериям определяют наиболее выгодные города для инвестиций в недвижимость Германии?

Прежде всего – в ежегодных отчетах анализируются ключевые экономические показатели, а также данные об аренде вакантных площадях.

В области инвестиций в коммерческую недвижимость в рыночных отчетах доступны следующие данные (по локациям или совокупно по 7 ведущим городам): объем сделок, объем сделок в среднем за 10 лет, доля иностранных инвесторов, крупнейшая группа покупателей, наиболее важный тип недвижимости, максимальная доходность для различных типов недвижимости (например, офисная, торговая, отельная или логистическая недвижимость) и др.

Особенно во Франкфурте и Мюнхене в последние годы наблюдается большой интерес со стороны международных инвесторов.

Ликвидность важнее доходности, поэтому инвесторы выбирают ТОП-7

Доходность в топ-7 городах в последние года находилась на историческом минимуме.
Так, средняя доходность офисной недвижимости в Германии составляет около 4 % для вторичной недвижимости, и 3 % - для новостроек, доходность многоквартирных домов - всего 2,7 %. Самая высокая доходность была у логистических объектов и торговых центров – около  4,2%.
Но во-первых, многие инвесторы ожидают, что арендная плата будет продолжать расти, во-вторых, придают  большое значение ликвидности объекта.

  Например, несмотря на то, что офисная недвижимость в городах B, C предлагает более высокую доходность (в среднем 5,7 % ), города А доминируют на рынке инвестиций в офисную недвижимость. На эти семь городов приходилось около 70 % объема, хотя общая площадь офисных помещений в городах B, C и D примерно на треть больше.

 Хотя C-города обещают более высокий уровень доходности - риск незанятости населения здесь выше, и не всегда можно быть уверенным, что если арендатор съедет - то на его место быстро придет новый.

Социальная недвижимость в Германии - надежные и долгосрочные инвестиции

Стоит отметить, что независимо от локации города (так как долгосрочную аренду оплачивают государственные страховки) в настоящее время  рынок инвестиций в социальную недвижимость находится на подъеме. 

Германия - это страна с очень развитой социальной системой, на которую государство ежегодно тратит около 25 % ВВП. Так, дома престарелых дают возможность получения стабильного гарантированного дохода с хорошими перспективами роста. 

Основная причина - демографические изменения в Германии, которые будут сохранятся в стране в ближайшие десятилетия. Прогнозы показывают, что, несмотря на рост рождаемости в Германии в последние года, население заметно «стареет», а это значит что покупка апартаментов или домов для престарелых  - надежное сохранение капитала.