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Regulatorisches Update
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Mai 2026
Deutschland: Neue steuerliche Anreize für Investoren
Investitionsbooster 2025, Senkung der Körperschaftsteuer und was das für die Transaktionsstrukturierung bedeutet
Kontext
Im Juli 2025 trat in Deutschland das „Gesetz zur steuerlichen Sofortförderung von Investitionen“ (Investitionssofortprogramm) in Kraft. Dies ist das erste umfassende Paket steuerlicher Anreize der neuen Koalitionsregierung.
Das Dokument wurde am 18. Juli 2025 unterzeichnet und enthält eine Reihe von Maßnahmen, die sich unmittelbar auf Investitionsentscheidungen im Bereich Immobilien und verwandter Vermögenswerte auswirken.
Wichtige Änderungen
Vier Regelungen, die den regulatorischen Rahmen für 2025–2028 bilden.
Investitionsbooster · bis zu 30 %
Degressive Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter
Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die im Zeitraum vom 1. Juli 2025 bis zum 31. Dezember 2027 angeschafft oder hergestellt werden, wurde die Option der degressiven Abschreibung eingeführt. Der Satz beträgt bis zu 30 % jährlich vom Restbuchwert (jedoch maximal das Dreifache des linearen Abschreibungssatzes). Dies führt in den ersten Jahren zu deutlich höheren steuerlichen Abzügen im Vergleich zur linearen Methode, was die Steuerlast senkt und die Liquidität verbessert.
Wichtig: Direkte Immobilien (Gebäude, Grundstücke) sind vom Anwendungsbereich dieser Regelung ausgeschlossen. Der Booster gilt für Ausrüstung, Maschinen und IT-Infrastruktur. Für Immobilieninvestoren bedeutet dies, dass die Anwendung bei einer Strukturierung über eine Betriebsgesellschaft mit Sachwerten innerhalb des Objekts möglich ist.
Körperschaftsteuer · ab 2028
Schrittweise Senkung der Körperschaftsteuer
Der Koalitionsvertrag sieht eine schrittweise Senkung des Körperschaftsteuersatzes von derzeit 15 % auf 10 % bis zum Jahr 2032 vor. Die Senkung beginnt am 1. Januar 2028. Entsprechend wird auch der Steuersatz auf nicht ausgeschüttete Gewinne bis 2032 von 28,25 % auf 25 % reduziert.
Für Investoren, die eine GmbH-Struktur nutzen (das Standardmodell für ausländische Käufer deutscher Immobilien), bedeutet dies eine Senkung der gesamten Steuerbelastung auf Unternehmensebene innerhalb der nächsten 5 bis 7 Jahre. Dies ist ein wesentlicher Faktor bei der Bewertung langfristiger Investitionsprojekte.
AfA · unverändert
Standard-Immobilienabschreibung – aktuelle Sätze
Die geltenden Abschreibungssätze für Gebäude bleiben unverändert: 2 % pro Jahr für Bestandsimmobilien und 3 % für Neubauten (in den ersten 8 Jahren bei Bauantragstellung nach dem 31. Dezember 2022). Die Sonder-AfA gemäß § 7b EStG ermöglicht zudem eine zusätzliche Abschreibung von 5 % pro Jahr über die ersten 4 Jahre für qualifizierte Wohnimmobilien.
Grunderwerbsteuer · 3,5–6,5 %
Grunderwerbsteuer
Die Sätze der Grunderwerbsteuer variieren je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Für 2025–2026 sind keine Änderungen geplant. Bei einer Strukturierung mittels Share Deal (Erwerb von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft) ist unter bestimmten Voraussetzungen jedoch eine teilweise Optimierung möglich. Dieses Instrument erfordert in jedem Einzelfall eine detaillierte rechtliche Prüfung.
Praktische Bedeutung für Investoren
Der Gesamteffekt dieser Maßnahmen schafft ein günstigeres regulatorisches Umfeld für langfristige Investitionen in deutsche Vermögenswerte.
Wichtige Erkenntnisse:
Planungshorizont
Die Senkung der Körperschaftsteuer ab 2028 macht Käufe in den Jahren 2025–2026 potenziell attraktiver, sofern das Objekt länger als 5 Jahre gehalten wird.
Strukturierung über eine GmbH
Nach wie vor das optimale Modell für ausländische Investoren im Hinblick auf Steuerregelung, Transparenz und Flexibilität beim Exit.
Kombination von Instrumenten
Für Transaktionen mit operativer Komponente (Hotels, Serviced Offices, Mixed-Use) ist eine Kombination aus einem Booster für bewegliche Wirtschaftsgüter und einer Standard-AfA für das Gebäude möglich.
Wichtig: Alle Strukturierungsentscheidungen erfordern eine individuelle steuerliche Analyse unter Einbeziehung eines deutschen Steuerberaters.
// KERNZAHLEN · KEY FIGURES
Investitions-Booster
Gültigkeitszeitraum
Körperschaftsteuer
Beginn der Senkung
Gebäudeabschreibung
Grunderwerbsteuer
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