Insights /
Regulatory Update
/
Май 2026
Германия: новые налоговые стимулы для инвесторов
Инвестиционный бустер 2025, снижение корпоративного налога и что это означает для структурирования сделок
Контекст
В июле 2025 года в Германии вступил в силу «Закон о немедленной налоговой инвестиционной программе» (Investitionssofortprogramm). Это первый масштабный пакет налоговых стимулов нового коалиционного правительства.
Документ подписан 18 июля 2025 года и содержит ряд мер, непосредственно влияющих на инвестиционные решения в сфере недвижимости и смежных активов.
Ключевые изменения
Четыре нормы, формирующих регуляторную рамку 2025–2028.
Инвестиционный бустер · до 30%
Ускоренная амортизация движимых основных средств
Для движимых основных средств, приобретённых или созданных в период с 1 июля 2025 по 31 декабря 2027 года, введена опция дегрессивной амортизации. Ставка — до 30% в год от остаточной балансовой стоимости (но не более трёхкратного линейного норматива). В первые годы это создаёт существенно более высокие налоговые вычеты по сравнению с линейным методом, снижая налоговую нагрузку и улучшая ликвидность.
Важно: прямая недвижимость (здания, земля) исключена из сферы действия данной нормы. Бустер применяется к оборудованию, технике, IT-инфраструктуре. Для инвесторов в недвижимость это означает возможность применения при структурировании через операционную компанию с материальными активами внутри объекта.
Корпоративный налог · с 2028 года
Снижение корпоративного налога — поэтапно
Коалиционное соглашение предусматривает постепенное снижение ставки корпоративного налога с действующих 15% до 10% к 2032 году. Снижение начнётся с 1 января 2028 года. Соответствующим образом будет снижена ставка налога на нераспределённую прибыль — с 28,25% до 25% к 2032 году.
Для инвесторов, использующих структуру GmbH (стандартная модель для иностранных покупателей немецкой недвижимости), это означает снижение совокупной налоговой нагрузки на уровне компании на горизонте 5–7 лет. Это существенный фактор при оценке долгосрочных инвестиционных кейсов.
AfA · без изменений
Стандартная амортизация недвижимости — текущие ставки
Действующие нормативы амортизации зданий остаются без изменений: 2% в год для существующих объектов и 3% для новостроек (первые 8 лет при подаче заявления на строительство после 31 декабря 2022 года). Специальная амортизация (Sonder-AfA) по §7b EStG предусматривает дополнительные 5% в год в течение первых 4 лет для соответствующих жилых объектов.
Grunderwerbsteuer · 3,5–6,5%
Налог на передачу недвижимости
Ставки налога на передачу недвижимости варьируются от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли. Изменений в 2025–2026 годах не предвидится. Однако при структурировании через share deal (покупка долей в компании, владеющей недвижимостью) при соблюдении определённых условий возможна частичная оптимизация. Данный инструмент требует детального юридического анализа в каждом конкретном случае.
Практическое значение для инвесторов
Совокупный эффект этих мер формирует более благоприятную регуляторную среду для долгосрочных инвестиций в немецкие активы.
Ключевые выводы:
Горизонт планирования
Снижение корпоративного налога с 2028 года делает покупки 2025–2026 годов потенциально более выгодными при удержании актива свыше 5 лет.
Структурирование через GmbH
По-прежнему оптимальная модель для иностранных инвесторов с точки зрения налогового режима, прозрачности и гибкости при выходе.
Комбинирование инструментов
Для сделок с операционной составляющей (отели, сервисные офисы, mixed-use) доступно сочетание бустера на движимые активы и стандартной AmA на здание.
Важно: все решения о структурировании требуют индивидуального налогового анализа с привлечением немецкого налогового консультанта.
// КЛЮЧЕВЫЕ ЦИФРЫ · KEY FIGURES
Инвестиционный бустер
Период действия
Корпоративный налог
Старт снижения
Амортизация зданий
Grunderwerbsteuer
// Также советуем почитать