Insights /
Market Pulse
/
Май 2026
Коммерческая недвижимость Германии
Практический взгляд на объёмы сделок, доходности и что это означает для инвесторов, входящих в 2026 году
Где находится рынок
Рынок коммерческой недвижимости Германии закрыл 2025 год с общим объёмом транзакций €33,9 млрд — на четыре процента ниже 2024 года. Итоговая цифра умеренная, однако внутренняя динамика рынка значительно интереснее, чем совокупный показатель.
Количество транзакций выросло на десять процентов год к году при снижении средней суммы сделки с €32 млн до €27 млн. «Малое прекрасно» — именно этот принцип определял поведение рынка. Для частных инвесторов и family office это существенно: сегмент €5–50 млн, исторически недостаточно охваченный крупным институциональным капиталом, остаётся активным и конкурентным.
Доходности — актуальные уровни
Четыре сегмента, формирующих картину доходностей в Топ-7.
Офисы · Топ-7
Прайм-доходность 4,9%
Стабильна после двух лет роста при переоценке активов. Транзакции core и core-plus в Франкфурте, Мюнхене и Берлине снова заключаются на этих уровнях. Цикл переоценки, по всей видимости, завершён.
Ретейл · прайм-стрит
Прайм-доходность 4,46%
Ретейл восстановился в 2025 году: объём инвестиций составил €6,5 млрд (+57% к 2024 году). Спрос на объекты с продуктовыми якорями и крупные торговые форматы в центрах городов оставался устойчивым.
Ликвидация портфеля Signa обеспечила значительный off-market deal flow по дисконтированным ценам.
Логистика · индустриальная
Прайм-доходность 4,50%
Структурно устойчивый сегмент. Спрос со стороны e-commerce и дата-центров поддерживает фундаментальные показатели и обеспечивает узкие спреды доходности к офисному прайму.
Гостиничная · €1,97 млрд
Возвращение core-капитала
€1,97 млрд инвестиций в 2025 году — существенный рост по сравнению с предыдущими годами. Загрузка и RevPAR восстановились выше допандемийных уровней в большинстве ключевых рынков. Возвращается core-капитал.
Практические наблюдения
Рынок вышел из фазы принудительной переоценки, но цикл сжатия доходностей ещё не начался. Возможность — не в компрессии доходности, а в операционных улучшениях и точечном отборе активов.
Три наблюдения, актуальных для текущей мандатной деятельности:
Off-market deal flow
Давление рефинансирования на объекты, приобретённые с высоким плечом в 2019–2021 годах, продолжает выталкивать активы на рынок в тихом режиме. Продавцы предпочитают дискрецию. Именно здесь мандатная модель работы создаёт ценность — доступ к объектам до публичной экспозиции.
Сегмент €5–50 млн
Крупный институциональный капитал возвращается к мега-сделкам. Средний рынок — наш приоритетный фокус — остаётся менее конкурентным и предлагает лучшее соотношение стоимости к сложности исполнения.
Региональная диверсификация
Помимо Топ-7, города второго эшелона (Ганновер, Дрезден, Лейпциг, Майнц) вновь привлекают внимание инвесторов. Премия к доходности 50–100 базисных пунктов доступна при сопоставимом качестве актива в хорошо расположенных региональных центрах.
Конкретные инвестиционные решения требуют индивидуального анализа и комплексной проверки.
// КЛЮЧЕВЫЕ ЦИФРЫ · KEY FIGURES
ОБЩИЙ ОБЪЁМ ТРАНЗАКЦИЙ · DE 2025
КОЛИЧЕСТВО ТРАНЗАКЦИЙ
СРЕДНИЙ РАЗМЕР СДЕЛКИ
ПРАЙМ-ДОХОДНОСТЬ · ОФИСЫ [ТОП-7]
ПРАЙМ-ДОХОДНОСТЬ · РЕТЕЙЛ
ПРАЙМ-ДОХОДНОСТЬ · ЛОГИСТИКА
ОБЪЁМ ИНВЕСТИЦИЙ · ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ДОЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ
// Также советуем почитать